位于欧盟核心区域的战略位置
4.5亿
欧盟消费者
24－48小时
可配送至欧盟大多数地区
第3
欧盟仓储及物流枢纽
3个
主要港口：格但斯克、格丁尼亚、什切青—希维诺乌伊希切
战略区位优势
连接中国与欧洲的桥梁
为什么波兰对中国企业具有吸引力
具有竞争力的运营成本
波兰及欧盟内部市场兼具强劲需求与发展潜力
可实现向大多数欧洲国家提供当日达／次日达配送服务
近4,000万平方米现代化仓储及工业设施面积
成熟的定制化仓储设施市场（BTS/BTO）
丰富的投资激励政策
持续增长且现代化的电子商务行业
充足的运营人员及专业人才资源
适合区域扩张的稳定营商环境
波兰作为欧盟关键交通枢纽
依托TEN-T运输走廊（泛欧交通运输网络）、密集的高速公路网络以及铁路和海运连接所构建的完善且一体化基础设施，波兰能够直接、快速地连接西欧及中东欧主要市场。
咨询市场进入
TEN-T走廊
铁路货运走廊
航空航线
海运航线
欧洲仓储租赁成本
波兰的竞争优势
- 波兰兼具具有竞争力的使用成本、完善的基础设施以及进入欧洲市场的便利条件
- 与西欧相比，波兰在成本方面仍保持显著竞争优势
- 波兰优质仓储设施的租金水平仍低于德国、英国和荷兰
- 对物流、制造业及电子商务企业而言，具有吸引力的使用成本
我们为哪些企业提供服务
1
面向在欧盟建立供应链
面向在欧盟建立供应链
和分销体系的企业
- 电子商务及跨境贸易企业
- 物流、履约服务及配送中心企业
- 寻求建立欧洲运营基地的出口型企业
2
面向布局生产制造和
面向布局生产制造和
新技术领域的企业
- 工业制造企业（汽车产业、电动出行、电子行业）
- 清洁技术行业（可再生能源、储能）
3
面向寻求特定房地产
面向寻求特定房地产
解决方案的企业
- 计划购置土地或建设BTS/BTO项目的投资者
- 需要在波兰设立区域办公室的企业
我们为中国投资者提供的服务
市场进入咨询服务
- 投资需求分析
- 选址支持
- 进入波兰市场模式设计
- 行动路径建议
工业及物流地产服务
- A级仓储设施
- 大型仓储设施
- 城市物流设施
- 交叉转运中心
- 定制建设／定制持有项目（BTS/BTO）
- 租赁协议重新谈判
办公解决方案
- 华沙及区域城市办公空间
- 区域总部
- 运营中心
- 团队搬迁支持
投资激励政策
- 波兰投资区（Polish Investment Zone）
- 税收优惠
- 项目资格评估
- 与法律及税务顾问协同对接
交易支持服务
- 尽职调查
- 估值服务
- 技术分析
- ESG咨询
- 谈判支持
进入波兰市场的五个步骤
第一步：初步咨询
了解投资者需求、所属行业、计划采用的业务模式以及选址预期。
第二步：选址及房地产分析
比较不同地区的区位条件、租金水平、可用空间、运营成本及基础设施情况。
第三步：法律及税务分析
评估市场进入架构、投资激励政策、注册义务及合规要求。
第四步：谈判与交易执行
支持LOI（意向书）、租赁协议、BTS/BTO项目以及土地或办公空间购置谈判。
第五步：运营落地与启动
支持团队搬迁，并协助对接合作伙伴、服务提供商、顾问机构及政府部门。
常见问题
市场准入与设立流程
中国企业是否可以在未设立公司的情况下在波兰租赁仓库？
可以，从法律和操作层面来看这是可行的。但由于财务风险评估及税务（增值税）因素，大多数A级仓储设施业主通常要求企业已在欧盟注册经营实体，或设立当地项目公司。
中国企业在波兰设立公司需要多长时间？
有限责任公司可通过以下两种方式完成注册：
1. 在线注册（S24系统）采用标准公司章程模板的情况下，注册通常需1至7个工作日。
2. 公证形式注册如股东希望在公司章程中加入个性化条款，则需通过公证方式签署，注册流程通常需2至6周。
公司注册通常需准备公司文件、完成附加证明书（Apostille）以及提供宣誓翻译文件。
中国企业是否可以在波兰购买土地？
可以，但通常需要取得波兰内政与行政部部长的许可，因为该要求适用于来自
欧洲经济区（EEA）以外的资本。该许可要求不适用于房地产租赁。
是否需要取得许可，应根据具体项目进行个案分析。实践中，通常需重点考虑以下因素：
- 投资的法律架构；
- 公司股权结构；
- 房地产类型；
- 土地用途；
- 房地产所在地。
中国投资者是否需要取得行政审批？
需要。根据项目类型不同，可能需要取得波兰内政与行政部部长批准的土地购买许可、波兰竞争与消费者保护局（UOKiK）的批准，以及对于生产类项目的关键环境决定及建设许可。此外，根据投资项目性质，还可能适用外商直接投资审查机制（FDI Screening）。
投资优惠与激励政策
波兰是否为新投资项目提供税收优惠？
是的。投资者可享受最高可达投资额70%的企业所得税（CIT）减免、地方税（房地产税）优惠，以及政府补助资金支持。
波兰投资区如何运作？
波兰投资区（Polish Investment Zone）是一项投资支持机制，允许投资者在波兰全国范围内享受企业所得税（CIT）优惠，而不仅限于特定经济区域。获得支持需满足相应的定量标准（如投资金额）及定性标准（如创造高质量就业岗位等）。
租赁成本是否可以纳入投资支持范围？
可以。在波兰投资区（Polish Investment Zone）框架下，两年期租赁总成本（包括新聘员工两年期人工成本或房地产两年期租赁成本）可被认定为符合条件的投资成本，并作为计算税收优惠额度的依据。
成本与仓储市场
仓库租赁的典型成本是多少？
在主要物流枢纽区域，现代A级仓储设施的基础租金通常为每平方米每月4.20–5.20欧元。除租金外，还需计入运营管理费用，平均约为每平方米每月4.00–8.00波兰兹罗提。
现代仓储设施的最低租赁期限是多久？
对于标准A级仓储设施，最低租赁期限通常为3至5年。对于定制化项目（BTS/BTO），如涉及复杂工业设施配置或为生产需求进行建筑结构调整，开发商通常要求签订10至15年的长期租赁合同。
租赁合同采用何种货币结算？租金指数调整机制如何运作？
波兰的租金通常以欧元计价，运营管理费用（Service Charges）则直接以波兰兹罗提结算。以欧元计价的租金按照欧洲通货膨胀指数（HICP）进行年度调整；以波兰兹罗提计价的费用则按照波兰国家统计局（GUS）公布的通货膨胀指标进行年度调整。
运营管理费用通常包含哪些内容？
运营管理费用是指仓储设施的日常运营及维护成本，并按比例分摊至各承租方。通常包括24小时安保及监控、屋顶及装卸区域除雪、室外照明、建筑保险、物业管理以及房地产税。公用事业费用（电力、水、天然气／供热）则根据实际使用量单独结算。
Newmark Polska 服务
Newmark Polska代表承租方还是业主？
作为顾问，我们仅代表承租方利益。通过避免利益冲突，我们协助客户谈判争取最优租金条件、免租期（Rent-Free）以及更具灵活性的合同条款。
是否提供中文服务？
提供。我们提供全程中文（普通话）沟通与咨询支持，并由专属顾问团队提供服务。我们的专家充分理解亚洲投资者的商业习惯及文化背景，确保沟通高效顺畅。
是否可以通过微信联系？
可以。微信是我们的官方沟通渠道之一，也是日常业务沟通的优先联系渠道，可确保信息交流快速、高效。
Newmark Polska是否在签署租赁协议后继续提供支持？
是的。我们的支持并不止于交易完成。在租赁期间，我们持续提供项目管理、技术咨询以及运营成本优化服务。此外，我们还提供专业审计及物业交付技术验收（Handover）服务，并提供ESG咨询，协助投资者推进运营脱碳及获取绿色建筑认证。
为什么选择 Newmark？
全球化品牌
波兰本地团队
深耕仓储及办公市场专注维护承租方利益
高度透明
无利益冲突
战略咨询与成本优化
丰富的大型复杂项目经验
ESG及绿色认证专业能力
法律、税务及技术合作伙伴网络
根据您的商业模式量身定制的合作场景示例
1
场景一：跨境电商平台拓展
投资者画像：中国电子商务企业或履约物流运营商。
挑战与需求：在中欧地区建立中央配送枢纽，以缩短面向德国、法国及中东欧国家客户的配送时效。我们的解决方案：
- 在波兰西部或中部选址现代A级仓储设施
- 快速设立项目公司（SPV）
- 谈判灵活的租赁条件
- 针对跨境贸易及电商履约运营进行流程优化
2
场景二：汽车产业／清洁技术制造企业新建工厂
投资者画像：中国电动车（EV）零部件、电池或高端电子产品制造企业。挑战与需求：在欧盟境内建设装配及生产基地，以缩短供应链并直接服务欧洲汽车制造集团。我们的解决方案：
- 采用BTS或BTO模式实施项目
- 深入分析运营成本及人才资源供给
- 选址纳入波兰投资区（PSI）
- 协助获得CIT优惠及政府补助
- 提供FDI Screening合规支持
3
场景三：全球物流运营商多式联运枢纽
投资者画像: 服务于亚洲至欧洲货物流通的中国物流企业（3PL/4PL）。挑战与需求：建设大型交叉转运配送中心，整合铁路运输（新丝绸之路）、海运（格但斯克／格丁尼亚／什切青－希维诺乌伊希切港口）、航空运输及公路运输。我们的解决方案：
- 在关键交通枢纽布局项目（如三联市地区、罗兹、华沙或波兰西部）
- 深入分析运营成本、运营管理费用以及当地仓储人员、运营人员和专业人才资源供给情况
- 谈判有效租金方案，并纳入较长免租期
- 提供技术咨询及物业交付验收（Handover）审计服务，并纳入绿色建筑（ESG）标准要求
4
场景四：区域总部及消费品牌进入欧盟市场
投资者画像：正在建立欧洲商业体系的中国科技品牌或消费电子制造企业。挑战与需求：设立区域总部（Headquarters），负责欧洲市场的销售管理、市场营销、售后服务以及分销渠道关系管理。我们的解决方案：
- 在华沙或重点区域城市选址现代化办公空间
- 为来自中国的核心管理团队提供搬迁及居留合法化法律支持（包括签证及管理人员居留许可）
- 协调劳动法咨询、本地专业人才招聘及全面合规支持
- 打造符合投资者全球企业标准的办公空间方案
已进入波兰市场的部分中国企业
跨文化商务环境
我们不仅为中国投资者提供语言支持，也提供运营及跨文化支持。我们帮助中国企业将其商业预期与波兰及欧盟市场通行的交易标准相衔接，降低在谈判、文件准备及与本地合作伙伴沟通过程中产生误解的风险。
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